Rechtsanwalt Martin Sommerfeld


Wohnungseigentum


Rechtsfähigkeit

Zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

WEG § 10 Abs. 1

a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.
b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine 
akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in  Betracht,  wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich  verpflichtet haben.
c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst.
d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung.

WEG § 27

Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt.

WEG §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4

Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer.

WEG § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2

Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären.

BGH, Beschluss vom 2. 6.2005  (V ZB 32/05 - LG München I) BGHZ 163, 154 = NJW 2005, 2061
 
Gemeinschaftliches Eigentum

Bindung des Sonderrechtsnachfolgers an die Verwirkung des Anspruchs auf Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums

WEG § 15; BGB §§ 1004, 242
 
Hat ein Wohnungseigentümer den Anspruch auf Zustimmung zu einer der Teilungserklärung entsprechenden Umgestaltung einer ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums verwirkt, ist sein Sonderrechtsnachfolger an die entstandene Rechtslage gebunden, auch wenn die Verwirkung nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist.

OLG Celle, Beschluss vom 22. 8. 2006 - 4 W 101/06 NJW-RR 2007, 234
 
Videoüberwachung im Wohnungseigentum - Vandalismus auf Kfz-Stellplatz

WEG §§ 14 Nr. 1, 15 III; BGB § 1004; BDSG § 6b
 
Die über längere Zeiträume, verbunden mit der Möglichkeit dauernder Beobachtung und Weiterverwendung der gespeicherten Bilder erfolgte, gezielte Videoüberwachung eines bestimmten Teils einer gemeinschaftseigenen Hoffläche durch einen Wohnungseigentümer zum Zwecke der Dokumentation etwaiger Sachbeschädigungen seines Kraftfahrzeugs auf dem seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Stellplatz stellt eine zu unterlassende unverhältnismäßige Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer dar, die den überwachten Teil auf dem Weg zu ihrem Wohnungseigentum notwendigerweise begehen müssen.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05. 01. 2007 - 3 Wx 199/06, NJW 2007, 780
 
Mobile Parabolantenne für deutschen Wohnungseigentümer wegen abstrakten Fortbildungsinteresses

EMRK Art. 10 I; GG Art. 14 I 1,5 I 1; WEG §§ 10 I 2, 14 Nr. 1,22; BGB §§ 242, 1004
 
1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in der Gemeinschaftsordnung Regelungen treffen, die die Befugnis zur Anbringung von Parabolantennen einschränken. Eine solche, die Nutzungsbefugnisse von Wohnungseigentümern einschränkende Vereinbarung unterliegt jedoch der Inhaltskontrolle nach den Maßstäben des § 242 BGB.

2. Ob eine Parabolantenne im Einzelfall optisch beeinträchtigend ist, lässt sich in aller Regel nicht ohne einen vor Ort gewonnenen Eindruck von der Wohnanlage beurteilen.

3. Es ist möglich, dass einem deutschen Wohnungsnutzer ein Informationsgrundrecht im Hinblick auf fremdsprachige Programme nicht ohne Weiteres versagt werden kann, selbst wenn er daran kein berufliches Interesse hat wie etwa ein Übersetzer und Dolmetscher, sondern diese privat nutzen will. Im Hinblick auf das Zusammenwachsen Europas, den zunehmenden internationalen Austausch und die Globalisierung der Arbeitsmärkte kann es genügen, wenn ein deutscher Wohnungsnutzer die Programme ausländischer Sender etwa auf Grund eines abstrakten Fortbildungsinteresses oder zur Verbreiterung seiner Kommunikationsfähigkeiten empfangen will.

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 25. 9. 2006 (3 W 213/05) NJW-RR 2007, 300

Stimmrechte
 
Stimmrechtsvermehrung durch Wohnungsveräußerung an Angehörige

BGB § 242; WEG §§ 1 VI, 21 IV, 23 IV, 25 II
 
1. Veräußert ein Wohnungseigentümer, dem mehrere Wohnungen gehören, einzelne davon, kommt es bei Geltung des gesetzlichen Kopfprinzips zu einer Vermehrung der Stimmrechte (wie BayObLG, NJOZ 2002, 1056 = ZfIR 2002, 296 = ZMR 2002, 527).

2. Ein Stimmrechtsausschluss kann nicht allein aus dem Umstand abgeleitet werden, dass Wohnungseigentum an nahe Angehörige mit dem Ziel übertragen wird, sich weitere Stimmrechte in der Eigentümerversammlung zu sichern. Maßgeblich ist vielmehr, ob in der Ausnutzung der Stimmenmehrheit ein Rechtsmissbrauch zu Lasten der Minderheit liegt. Solcherart zu Stande gekommene Beschlüsse sind auf Antrag für ungültig zu erklären.

3. Ein Beschluss, durch den eine Mehrzahl von Personen oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zum Verwalter bestellt wird, ist nichtig (BGH, NJW 2006, 2189 = NZM 2006, 263 = ZMR 2006, 375).

OLG München, Beschluss vom 23. 8. 2006 - 34 Wx 58/06 NJW-RR 2007, 302