Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen

Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln

BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb

 

Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26. 09.2007 (VIII ZR 143/06) NJW 2007, 3632 Rn. 14 ff.).

BGH, Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 242/13) NJW 2015, 1871

Unwirksamkeit von Klausel über Schönheitsreparaturen auch bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung

BGB § 307 Bb, § 535 Abs. 1 Satz 2

1. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme
laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder
renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am
Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit
Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 01.07.1987 (VIII ARZ 9/86), BGHZ 101,
253).
2. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann,
wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist,
ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem
vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer
Acht bleiben, die so unerheblich sind, das s sie bei lebensnaher Betrachtung
nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen
Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
3. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die
Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder
renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem
Tatrichter vorbehaltenen G esamtschau unter umfassender Würdigung aller für
die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.
4. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, ob-
liegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Woh-
nung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darle-
gungs – und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichs-
leistung trifft den Vermieter.

BGH, Urteil vom 18. 03.2015 (VIII ZR 185/14) NJW 2015, 1594

Unwirksamkeit einer malerfachgeschäftsabhängigen Quotenabgeltung bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen

BGB § 307 Bb

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvor- anschlag eines vom Vermiter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Aufgabe von Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 06.07.1988 –(VIII ARZ 1/88) BGHZ 105, 71, 79 ff., und von Senatsurteil vom 06.10.2004 (VIII ZR 215/03) WuM 2004, 663).

BGH, Urteil vom 29.05.2013 (VIII ZR 285/12) NJW 2013 , 2505 –

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Martin Sommerfeld administrator