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Mietrecht

Renovierungsklausel des Vermieters und Abrede zwischen Alt- und Neumieter

BGB §§ 535, 307, 242, 328, 415

Im Fall einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung halt die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 I 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 11, II Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewahrt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Bestätigung von BGHZ 204, 302 = NJW 2015, 1594 = NZM 2015, 374 Rn. 15, 35). Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschrankt sind – daran nichts zu andern.

BGH, Urteil vom 22.08.2018 (VIII ZR 277/16) NJW 2018, 3302

 

Zulässigkeit einer „Saldoklage“ in Mietsachen

ZPO §§ 139, 253, 263, 264, 308, 322, 531, 533; BGB §§ 366, 367, 396,556, 199

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Mieterhöhungsverlangen unter Beifügung eines Sachverständigengutachtens

GG Art. 14; BGB §§ 558a, 558 b; MHRG § 2

  1. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthalt, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsachliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Fortführung von BGH [VIII. Zivilsenat], NJW 2016,1385 Rn. 10).
  2. Nach dieser Maßgabe ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht schon deshalb aus formellen Gründen unwirksam mit der Folge, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen wäre, weil der Sachverständige die betreffende Wohnung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht besichtigt hat.

BGH, Urteil vom 11.07.2018 (VIII ZR 136/17) NJW 2018, 2792