Zulässigkeit einer „Saldoklage” in Mietsachen

Zulässigkeit einer „Saldoklage” in Mietsachen

ZPO §§ 139, 253, 263, 264, 308, 322, 531, 533; BGB §§ 366, 367, 396,556, 199

  1. Ein Klageantrag ist grundsätzlich hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 II Nr. 2 ZPO, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) ab- steckt, Inhalt und Umfang der materiellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lasst, das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf den Beklagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwarten lässt (im Anschluss an BGH, NJW 2013, 1367 Rn. 12; NJW 2016, 708 Rn. 8; jew. mwN).
  2. Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 II Nr. 2 ZPO kommt es nicht darauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substanziiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizierbar ist (im Anschluss an BGH, NJW 2000, 3492 [unter II 1 c]; NJW-RR 2005, 216 [unter II]; BGHZ 189, 56 = GRUR 2011, 521 Rn. 9; NJW-RR 2017, 380 Rn. 12; jew. mwN).
  3. Macht ein Vermieter Mietrückstande (und gegebenenfalls sonstige aus dem Mietverhältnis resultierende Forderungen) geltend und bezieht er sich dabei auf den Inhalt eines Mietkontos, in das Bruttomieten und damit auch Anspruche auf Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt sind, bringt er bei Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck, dass er diese Anspruche (und nicht Nachforderungen aus erteilten Nebenkostenabrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht. Das Gericht darf die Bestimmtheit des Klagebegehrens nicht deswegen infrage stellen, weil der Vermieter nach Eintritt der Abrechnungs- reife (§ 556 III BGB) keine Vorauszahlungen mehr verlan- gen darf. Dies ist ausschließlich eine Frage der Begründetheit der Klage.
  4. Berücksichtigt der Vermieter in dem der Klage zugrunde gelegten Mietkonto zugunsten des Mieters Zahlungen und Gutschriften, ohne diese konkret einer bestimmten Forderung oder einem bestimmten Forderungsteil (Netto- miete oder Nebenkostenvorauszahlung) zuzuordnen, stellt dies die Bestimmtheit des Klageantrags nicht ohne Weiteres infrage. Vielmehr kommt hier im Rahmen der gebotenen Auslegung des Klagebegehrens auch ohne ausdrückliche Verrechnungs- oder Aufrechnungserklärung ein Ruckgriff auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 II BGB in Betracht.
  5. Der Vermieter ist allerdings nicht gehindert, in den Tatsacheninstanzen eine hiervon abweichende Erklärung über die Zuordnung erbrachter Zahlungen und erteilter Gutschriften abzugeben. Macht er hiervon erst nach Klageerhebung Gebrauch, handelt es sich hierbei entweder um eine Klageänderung nach § 263 ZPO (die im Berufungs- verfahren ergänzend an § 533 ZPO zu messen ist) oder, wenn sich an dem zugrunde liegenden Lebenssachverhalt nichts ändert, um eine nach § 264 Nr. 2 ZPO jederzeit zulässige Klageänderung.
  6. Erfolgt eine solche Erklärung erstmals in der Berufungsinstanz, ist sie unabhängig von den Vorgaben des § 531 II ZPO zu berücksichtigen, weil sie kein Angriffs- oder Verteidigungsmittel im Sinn dieser Vorschrift darstellt, sondern zum Angriff selbst gehört (im Anschluss an BGH, NJW 2013,1367 Rn. 9 mwN).
  7. Bei unzureichenden Zahlungen auf Nettomieten aus verschiedenen Zeitraumen ist § 366 II BGB direkt und nicht nur analog heranzuziehen, weil § 366 BGB das Schuldverhältnis im engeren Sinn, also die einzelne Forderung, meint und daher auch bei einer Mehrheit von Forderungen aus demselben Schuldverhältnis (im weiteren Sinn) direkt anwendbar ist (Fortführung von BGH, NJW 1965, 1373 [unter II 1 c]; BGHZ 91, 375 [379] = NJW 1984, 2404; BGH, NJW 2015, 162Rn. 22). Handelt es sich nicht um Zahlungen des Mieters, sondern um Gutschriften des Vermieters, kommt eine entsprechende Anwendung von § 366 II BGB in Betracht.
  8. Eine analoge Anwendung des § 366 II BGB ist auch insoweit geboten, als erfolgte Zahlungen des Schuldners oder erteilte Gutschriften nicht ausreichen, um die jeweilige monatliche Bruttomiete zu tilgen, weil es sich hierbei zwar um eine einheitliche Forderung aus verschiedenen Bestandteilen (Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvoraus- zahlung) handelt (im Anschluss an BGHZ 163, 1 [7] = NJW 2005, 1713; BGH, NJW 2005, 2773 [unter II 1 a]; NJW 2011, 1806 Rn. 11), die Forderung auf Nebenkostenvorauszahlung aber weitgehende rechtliche Eigenständigkeiten aufweist, die es rechtfertigen, bei unzureichenden Zahlungen des Mieters die Vorschrift des § 366 BGB analog heranzuziehen (Fortentwicklung von BGHZ 167, 337 = NJW 2006, 2845 Rn. 16ff., 22 mwN; BGH, NJW 1973, 1689 [unter II2]; NJW-RR 1991,169 [unter I 2 b]; jew. mwN).
  9. Sind in das dem Klagebegehren zugrunde liegende Mietkonto Bruttomieten aus mehreren Zeitraumen eingestellt, sind die unter Leitsätzen 7 und 8 dargestellten Verrechnungsgrundsatze wie folgt anzuwenden und zu kombinieren:
  10. a) Die Vorschrift des § 366 II BGB ist (analog) zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil der jeweiligen Bruttomiete (Nettomiete oder geschuldete Nebenkostenvorauszahlung) die Zahlungen oder Gutschriften zu verrechnen sind. Dabei ist das Kriterium der „geringeren Sicherheit” maßgebend. Dies fuhrt dazu, dass für die Tilgung der jeweiligen Bruttomiete unzureichende Zahlungen oder Gutschriften zunächst auf die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen sind, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Nettomietforderung.
  11. b) Werden Bruttomietruckstande aus mehreren Jahren oder mehreren Monaten geltend gemacht, sind die Kriterien des § 366 II BGB ein weiteres Mai heranzuziehen. Dabei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Ruckstände vorzunehmen. Dies ergibt sich bei Mieten, die aus verschiedenen Jahreszeitraumen stammen, daraus, dass die älteren Ruckstände zuerst verjähren (vgl. § 199 I BGB) und daher dem Kläger die geringeren Sicherheiten bieten (im Anschluss an BGH NJW 1965, 1373; BGHZ 91, 375 = NJW 1984, 2404;
BGHZ 179, 1 = NJW 2009, 1071 Rn. 9; BGH. NZM 2015, 51). Bezüglich der Mietrückstande, die im selben Jahr angefallen sind und bei denen nach § 199 I BGB regelmäßig zum gleichen Zeitpunkt die Verjährung eintritt, folgt dies aus der Heranziehung des Kriteriums „ältere Schuld”.
  12. c) Die Frage, wie diese beiden Verrechnungsweisen für die im Rahmen der Zulässigkeit der Klage erforderliche Bestimmung, welche Betrage der Kläger bei Bruttomietrückstanden aus mehreren Monaten oder Jahren geltend macht, miteinander zu kombinieren sind, hängt davon ab, ob der Kläger die Gutschriften oder Zahlungen einzelnen Zeitraumenzugeordnet hat (etwa: Miete Januar 2017) oder nicht.
  13. aa) Erfolgt eine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum, hat der Kläger die Zahlung bzw. Gutschrift auf die für diesen Zeitraum geschuldete Nebenkostenvorauszahlung und anschließend auf die für diesen Monat geschuldete Nettokaltmiete verrechnet. Übersteigt eine für einen bestimmten Zeitraum erbrachte Zahlung oder Gutschrift die für diesen Zeitraum geschuldete Brutomiete, ist der überschießende Betrag – bis er aufgebraucht ist – gem. § 366 II BGB analog – in absteigendem Alter – auf die ältesten Nebenkostenvorauszahlungsforderungen und anschließend – wiederum beginnend mit der ältesten Schuld – auf die Nettomieten anzurechnen.
  14. bb) Nimmt der Kläger bezüglich erbrachter Zahlungen oder Gutschriften keine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum vor, sondern zieht diese lediglich vom Gesamtsaldo ab, sind diese in Anwendung der Kriterien des § 366 II BGB zunächst in absteigendem Alter auf die Nebenkostenvorauszahlungsforderungen (etwa Januar 2017; Februar 2017) und anschließend – wieder- um beginnend mit der ältesten Forderung – auf die Nettomietrückstande (etwa Januar 2017; Februar 2017) zu verrechnen.

BGH, Urteil vom 21.03.2018 (VIII ZR 68/17) NJW 2018, 3448

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Martin Sommerfeld administrator